Мечта о недвижимости за 50 долларов за долю: путь к краху RealT в Детройте

Автор: Джоэль Халили

Перевод: Luffy, Foresight News

В 2019 году два брата-канадца использовали криптовалюту для дробления недвижимости на «токены стоимостью всего 50 долларов каждый», создав в Детройте империю недвижимости с сотнями объектов, привлекшую десятки тысяч инвесторов со всего мира. Они утверждали, что с помощью блокчейна «каждый сможет стать домовладельцем», обещая сверхдоходы, а токены буквально разбрали как горячие пирожки. Однако за блестящим криптонарративом скрывался крах в реальном мире: текущие крыши, плесень, пожары, обрушения зданий, арендаторы выживают в опасных условиях, городские власти выписывают сотни штрафов за нарушения, все перекладывают вину друг на друга. В итоге начались судебные тяжбы и разрушение доверия: казалось бы инновационный финансовый эксперимент превратился в полную катастрофу.

Журналист Wired Джоэль Халили в ходе расследования на местах восстановил полную картину взлета и краха мифа о RealT, обнажив суровую реальность токенизированной недвижимости: какое бы совершенное состояние ни было в блокчейне, оно не способно скрыть гниение в реальном мире.

Ниже приведен перевод статьи Джоэля Халили:

Домовладелец за 50 долларов: утопическая ложь крипторынка недвижимости

Я спускался по деревянной лестнице в подвал двойного дома 1920-х годов постройки в восточной части Детройта (штат Мичиган). В лицо ударила смесь запахов влажных кирпичных стен, стоячей воды, плесени и отбеливателя. Впереди шел Корнелл Доррис, проживший здесь уже почти десять лет. Ему чуть больше сорока, у него двое дочерей, которые приезжают навещать его по выходным. Он зарабатывает на жизнь продажей бекона и организацией кулинарных мероприятий.

Когда глаза привыкли к полумраку, я разглядел крысиный помет на полу и лужу черной воды, растекшуюся по всему полу подвала. «Как только начинается дождь, вода хлынет внутрь», — говорит Доррис. Воздух был необычайно тяжелым, и у меня возникло сильнейшее желание немедленно уйти.

Хозяином Дорриса была не частная личность. Примерно четыре года назад этот дом приобрел стартап под названием RealToken (сокращенно RealT). У компании было амбициозное решение: использовать технологию криптовалют для «демократизации инвестиций в недвижимость». Идея заключалась в том, что один объект можно разделить на тысячи крипто-токенов по цене около 50 долларов за штуку. Владельцы токенов получают часть арендной платы, а максимальная годовая доходность достигает 12%. Кроме того, они могут извлекать прибыль из роста стоимости объекта.

Инвесторы проявили огромный интерес к этой концепции, и RealT начала активно расширяться в Детройте, купив примерно 500 зданий. Кроме того, они приобрели около 200 объектов еще в более чем 40 городах Северной и Южной Америки, доведя общую стоимость своего портфеля примерно до 150 миллионов долларов США. По регуляторным причинам жителям США запрещено участвовать в инвестициях, однако не менее 16 000 человек из 150 стран уже закупили токены RealT. Несмотря на сложность получения надежных данных, компания заявляла, что «по всем показателям мы являемся крупнейшей в мире платформой токенизации недвижимости».

Затопленный подвал многоквартирного дома, где живет Корнелл Доррис

Тем не менее, несмотря на огромный успех RealT в криптоиндустрии, в реальном мире у компании постоянно возникают проблемы. Летом прошлого года администрация Детройта подала в суд на RealT и ее основателей, обвинив их в «сотнях нарушений санитарно-гигиенических норм». Место жительства Дорриса стало одним из многих объектов, признанных городскими инспекторами непригодными для проживания. Он рассказывал, что даже предыдущие владельцы не отличались идеальным управлением и иногда поручали Доррису самостоятельно организовывать ремонт, но после прихода RealT состояние здания явно ухудшилось. Инспекторы выявили отсутствие датчиков дыма и горячей воды в ванне. «Теперь мне приходится принимать душ, стоя у раковины», — говорит Доррис. «Внизу крысы, наверху белки».

По оценкам Zillow, общий объем рынка недвижимости в США составляет 55 триллионов долларов, и доля токенизированной недвижимости в нем ничтожно мала. Однако, согласно данным Deutsche Bank, всего за несколько лет идея приобретения фрагментов активов с помощью криптовалюты выросла в отрасль стоимостью 30 миллиардов долларов. Но в Детройте обещание стать домовладельцем за небольшие деньги столкнулось с суровой реальностью ветшающих зданий и бытовым дискомфортом их жильцов.

У дома № 8821 на улице Prairie отсутствуют передние и боковые окна, ступени крыльца обрушились, а панели покоробило

RealT основали канадские братья Реми и Жан-Марк Джейкобсон. Они не близнецы, но очень похожи друг на друга: оба носят очки, зачесанные волосы блестят, на лицах видны седые щетинистые бороды. Оба считают себя убежденными либертарианцами, сторонниками свободного рынка и минимального государственного вмешательства. Когда мы общались через Zoom, Жан-Марк выглядел энтузиастом, хотя порой его ответы были довольно резкими. Я попробовал задать вопрос в обход, формулируя его аккуратно, но он ответил: «Просто спрашивайте прямо».

Братья Джейкобсон выросли в Канаде и Европе, происходя из семьи, полной историй и судебных разбирательств по всему миру. Развод их сестры стал громким событием и перерос в войну за многомиллионное состояние, которое ранее было арестовано на Багамских островах; в конечном итоге сестра выиграла дело. Их тестю назначили условное наказание по делу о связях с группировкой, участвовавшей в незаконных поставках оружия в Анголу. Их отец был финансистом, и когда в 2003 году журналист в рамках репортажа спросил о семейном богатстве, ему ответили: «Не спрашивай, и я ничего не буду скрывать».

По словам Реми и Жан-Марка, их карьера в сфере недвижимости началась с ремонта и последующей продажи объектов в Квебеке и некоторых регионах США. Затем в начале 2010-х они познакомились с биткоином. Почти сразу же они запустили собственную операционную деятельность по добыче криптовалюты, а позже создали ряд других компаний и некоммерческую организацию. Братья также сталкивались с проблемами, связанными с биткоином: они пострадали от одной пирамидальной схемы и пришли к мировому соглашению с клиентом, утверждавшим, что их компания удерживает криптовалюту, которая сегодня стоит миллионы долларов.

Согласно данным Жан-Марка, еще в 2013 году братья Джейкобсон начали задумываться над тем, как объединить свой опыт в сфере недвижимости и криптовалют. В традиционной финансовой системе инвесторы могут покупать доли в трастах недвижимости (REIT), получая долю арендного дохода с пула объектов. Обычно это требует вложений от нескольких тысяч долларов. Братья искали способ создать аналогичный продукт на базе криптовалюты, позволяющий инвестировать значительно меньшие суммы. Прорыв произошел лишь пять лет спустя, когда Реми получил звонок от юристов.

Обычно продать один дом тысяче людей невозможно. Однако если братья Джейкобсон передадут право собственности на недвижимость в юридическое лицо (ООО), они смогут выпустить и продать крипто-токены, представляющие доли в этом обществе.

Братья Джейкобсон стали искать место для тестирования своей концепции токенизации. Детройт с его низкими ценами на жилье и масштабными планами городской реконструкции идеально подходил для этих целей. «Детройт — город, недавно оправившийся от банкротства, который уже начал восстанавливаться, — сказал Жан-Марк. — Здесь естественным образом формируется потенциал для роста стоимости. Главное, это прекрасное место для благоустройства и улучшения городской среды».

Они приобрели первый объект — обычный односемейный дом по адресу Марлоу-стрит, 9943, в западной части Детройта. В апреле 2019 года они провели токенизацию здания, выпустив 1000 токенов. Доходы от их продажи пошли на покрытие различных сборов, затрат на ремонт и 10-процентную комиссию братьям Джейкобсон. Кроме того, предполагалось удерживать 2% от будущих арендных платежей, остальные средства направлялись на обслуживание, уплату налогов и прочие расходы, а остаток распределялся среди владельцев токенов.

Жан-Марк рассказал, что в первый день сделки RealT продала менее пяти токенов. Братья попросили друзей и родственников купить их и попытались раскрутить проект в X, Medium и через медиа-интервью. «Сначала люди относились ко всему со скепсисом, — отмечает Жан-Марк. — Мы сбыли невероятно, невероятно мало». Примерно через пять месяцев братья задумались о продаже дома, возврате средств ранним покупателям токенов и закрытии проекта.

Однако токены дома на Марлоу-стрит, 9943 постепенно начали расходиться. К 13 декабря они полностью разошлись. На тот момент у объекта было 107 инвесторов из 33 стран, средний владелец держал 0,93% доли, совместно получая ежедневную арендную плату в размере 25,22 доллара.

Братья Джейкобсон создали чат в Telegram для франкоязычных инвесторов, и спрос на токены RealT начал стремительно расти. В 2020 году RealT взяла курс на агрессивную экспансию в Детройте: они токенизировали многоквартирный дом на улице Эпполайн, четырехквартирный дом на Шэффер-стрит, а затем односемейный дом на Мансфилд-стрит. Всего за тот год они провели токенизацию почти 50 объектов.

Планируя дальнейшее расширение в Детройте, братья начали сотрудничество со специалистом по недвижимости Шоном Ридом. Согласно материалам судебных дел, Рид начал искать объекты для RealT, а иногда даже помогал с их ремонтом под будущую токенизацию. Братьям Джейкобсон не известно о темном прошлом Рида: он отбывал тюремное заключение за банковское мошенничество, а в прошлом его называли «арендодателем трущоб». Сделки, инициированные Ридом, позволили RealT удовлетворить резко возросший спрос на токены.

Я взял интервью у инвестора с ником TokNist в Telegram, который заявил, что сразу понял суть модели, впервые услышав о RealT. Этот гражданин Франции, проживающий в Азии, давно хотел приобрести недвижимость, но не мог получить ипотеку. RealT предложила альтернативу: возможность инвестировать небольшими суммами без участия банков. «Многие во всем похожи на меня», — говорит TokNist. «Они не богатые спекулянты. Это обычные люди, которые хотят иметь долю в недвижимости и получать стабильный доход».

В 2022 году TokNist начал массово скупать токены RealT. Процесс давался нелегко. Перед каждым новым листингом объекта он сидел у компьютера, следя за обратным отсчетом. Сайт часто падал, экран уходил в пустоту, либо токены просто исчезали из корзины покупок. «Токены новых объектов раскупаются мгновенно. За один день может появиться шесть-семь объектов, и через несколько минут все токены пропадают», — рассказал мне TokNist. «Это свидетельствует об огромном спросе».

За кулисами у братьев Джейкобсон начались проблемы с управлением разрастающимся портфелем недвижимости. В 2023 году банк отменил право выкупа коммерческой недвижимости в Майами (штат Флорида), связанной с другой инвестицией братьев, из-за просрочки по кредиту и судебного решения об уплате 10,4 миллиона долларов. Одновременно власти Майами признали это здание небезопасным. (Братья Джейкобсон охарактеризовали этот эпизод как стратегическое решение, принятое в условиях пандемии, которое стало единственной аномалией в их флоридском бизнесе.) В том же году мэрия Чикаго оштрафовала ряд ООО холдинга RealT за запущенность объектов, нарушение строительных норм и долги. Это предвещало серьезные трудности в Детройте.

Запустение, пожары и брошенные арендаторы: начало краха империи

Летом 2024 года Аарон Мондри искал новые темы для публикаций. Работая журналистом в некоммерческом местном новостном агентстве Outlier Media, Мондри готовил цикл статей «Спекулянты Детройта», посвященных рынку недвижимости города. Позже некий информатор обратил его внимание на странный паттерн в регистрационных актах округа Уэйн (штат Мичиган).

При изучении документов Мондри обнаружил, что огромное количество детройтской недвижимости принадлежит ООО с названиями, содержащими слово «RealToken». К этому моменту через множество своих дочерних компаний RealT приобрела и провела токенизацию сотен объектов в Детройте, став одним из крупнейших арендодателей города. Многие из них были односемейными домами, закупленными пакетами у других собственников, причем иногда без предварительных очных осмотров. Объекты RealT концентрировались преимущественно в бедных районах на востоке и западе Детройта, населенных преимущественно афроамериканцами.

Мондри составил перечень объектов RealT и принялся стучаться в двери. Быстро выявилась потрясающая закономерность: большинство осмотренных зданий находилось в критическом состоянии, многие казались заброшенными, а проверка баз данных показала систематические долги по налогу на имущество.

В феврале 2025 года Мондри опубликовал первую статью цикла о RealT, основываясь на открытых записях и беседах с жильцами. Материалы обвиняли компанию в повсеместном некомпетентном управлении, попытках сэкономить на безопасности и пренебрежении нуждами арендаторов. Некоторые жильцы рассказали Мондри о грязных и антисанитарных условиях проживания. Примерно в это же время городские строители предупреждали RealT о неработающих системах пожаротушения в многоквартирном доме на улице Кадьё: отсутствовали датчики дыма, аварийное освещение и исправные противопожарные двери. В марте в здании произошел пожар.

С тех пор как в марте 2025 года на улице Кадьё, 10410 произошел пожар, здание остается заброшенным, а обгоревшие остатки закрыты досками

В начале сентября 2025 года, обойдя дома по соседству, я вновь услышал похожие истории. Проезжая на арендованной машине мимо забитых шлакоблоками баскетбольных колец, я чувствовал аромат гриля и музыку из-за заборов — эти моменты обычной радости жизни резко контрастировали с ужасающим состоянием объектов RealT, которые я наблюдал в районе.

Я припарковал машину у подъезда здания на улице Кадьё и увидел, что обгоревший фасад надежно заколочен. В районе Грэнд-Ривер-Сент-Мэрис на северо-западе группа, называющая себя бандами, заявила о своем контроле над объектом по адресу Гриффилд-стрит, 14881. Это двухэтажный кирпичный дом с яркой красной тентовой крышей. В видеоролике на YouTube представители группы заявили, что сами сдавали в аренду разрушающиеся квартиры в роли арендодателей. «Для наркомана это прямая гостиница уровня люкс», — сказал один из опрошенных. Два других обследованных мною объекта RealT оказались прострелены пулями. Множество жильцов сообщили мне о бойкоте оплаты аренды, пытаясь таким давлением принудить владельцев к ремонту.

В кофейне Tim Hortons в Редфорде на западе Детройта я встретил Майю — арендаторку RealT, живущую неподалеку в аккуратном краснокирпичном доме. Каждый раз возвращаясь домой, она оставляла машину на въезде и иногда сидела в ней целый час, прежде чем решиться войти внутрь. В одной из спален потолок дал течь, образовав большую дыру, сквозь которую виднелись деревянные балки перекрытия. Краска облупилась, сырые желтые клочья изоляции свисали прямо в спальню. Майя боялась находиться в спальне и ограничивалась ванной, кухней и гостиной, где и спала. «Честно говоря, жить здесь, наверное, не стоит, но я отчаянно ищу вариант», — призналась Майя. «Это просто трущобы».

В нескольких кварталах от дома Майи я постучал в дверь Моник. Она жила в доме южнее знаменитой дороги Эйт-Майл уже шесть лет, недавно поселившись там с двумя внуками. Токенами этого объекта владеют 331 человек, получающие в среднем 9,3% годовых благодаря аренде, оплачиваемой Моникой. По словам хозяйки, сломано отопление, нарушено водоснабжение — видны разбитые стекла и повреждения кровли. Во дворе возвышалась высохшая мертвая древесина. Ночью Моника не могла уснуть из-за страха, что злоумышленники ворвутся через разбитое окно. Она неоднократно обращалась в кризисные приюты, но везде оказывалась полная посадка. «Иди домой, родная. Иди домой», — говорила она мне. «Здесь страшно».

На адресе Финлинг-стрит, 18415 обвалился потолок, а коридор завален кусками гипса и влажной теплоизоляцией

Судебные иски, перекладывание вины и крах доверия: как токенизаторный эксперимент вышел из-под контроля

В пятом этаже муниципального центра Коулмана А. Янга, среди лабиринтов бежевой плитки и потертых ковров, я нашел Конрада Маллетта, курирующего все гражданские иски города. На стенах его кабинета висели портреты Мухаммеда Али и ключевых фигур движения за гражданские права чернокожих. Занимавший ранее пост вице-мэра Детройта и главного судьи Верховного суда штата Мичиган, Маллетт весной прошлого года обратил внимание на материалы Outlier Media о RealT. Он инициировал расследование. Строительные инспекторы оценивали объекты и фиксировали нарушения. «Выяснилось, что десятков тысяч домов нарушают нормы», — сказал Маллетт. «Мы сделали вывод, что в абсолютном большинстве случаев люди живут в аварийном жилье».

Ее заместителя, Тамару Йорк Кук,派遣 стройинспекторов обойти улицы и приклеить визитки на входные двери. Вскоре телефон у нее звонил без умолку. «Практически каждый хотел поделиться своей историей», — отметила она.

В июле городские власти подали иск против RealT, ее создателей и 165 связанных ООО, обвинив компанию в сотнях актов общественного вреда и нарушений регулирования, а также в неоплате штрафов за запущенность домов и налогов в размере десятков тысяч долларов. В иске утверждается, что 408 объектов не получили муниципальных сертификатов соответствия для жилья. Братья Джейкобсон сказали журналу Wired: «Что касается сертификатов соответствия, то токенизированный портфель RealT ничем не отличается от других объектов в пределах соответствующих почтовых зон».

Вскоре судья выдал временный запрет, обязывающий RealT до приведения зданий в соответствие с нормами не взимать арендную плату и не выселять жильцов. Со временем ограничение смягчили, разрешив компании подавать на выселение за неуплату аренды.

В Telegram о начале судебных разбирательств узнали некоторые инвесторы. Реми Джейкобсон оперативно выступил с успокаивающими заявлениями. Вне информации от самих братьев инвесторам RealT практически невозможно было узнать правду о ситуации в Детройте. «Мы нацелены на решение всех проблем», — заверил Реми. Ответом послужили сердца в чате от 21 пользователя. Жан-Марк добавил комментарии о бурном росте рынка недвижимости Детройта.

Примерно в то же время братья Джейкобсон сообщили инвесторам, что потенциальный покупатель проявил интерес к зданию Корнелла Дорриса — тому самому, где тек подвал. При согласии продать долю инвесторы получат до 75,61% общей прибыли. В постах в Telegram Жан-Марк представил эту сделку как доказательство динамики рынка Детройта и мастерства команды RealT. В конце июля во время телефонного разговора с инвесторами Жан-Марк объявил, что сделка «закрыта».

Юридический адрес покупателя East Coast Servicing LLC совпадает с мичиганским адресом, который указывала сама RealT в документах. Подписывал бумаги сам Реми Джейкобсон от имени покупателя. Фактически братья совершили сделку с другой компанией под своим контролем.

После моих уточняющих запросов по этой сделке в феврале 2026 года братья Джейкобсон отправили письмо инвесторам с заявлением о выходе покупателя, несмотря на предыдущее объявление о закрытии сделки в июле. Позже они пояснили журналу Wired, что East Coast Servicing LLC служила лишь инструментом для сопровождения сделок с зарубежными покупателями.

Ключевой тезис мэрии Детройта в суде против RealT заключается в том, что сама бизнес-модель компании предполагает пренебрежение обслуживанием недвижимости. «Их способ генерации годовой доходности состоит в отказе от поддержания объектов на высоком уровне качества», — утверждает Маллетт.

Жан-Марк Джейкобсон отвергает эти обвинения. Он подчеркнул, что изначально их целью было улучшение городских районов путем привлечения большего числа инвесторов. По его словам, при токенизации каждого объекта выделяется фонд на ремонт и содержание. Братья указывают: чтобы обеспечить высокую доходность для инвесторов, недвижимость должна быть постоянно заселена и приносить достойный доход от аренды, намеренная запущенность делает эту задачу невыполнимой.

По его версии, именно управляющие компании и другие профильные специалисты допустили халатность в управлении активами или сознательно обманывали RealT. Компания уже подала в суд на ряд ответчиков, включая Шона Рида.

Утром 3 сентября я встретился с Ридом в роскошном лобби отеля The Henry в нескольких милях от западных границ Детройта. Он сидел в коричневом кожаном кресле под хрустальной люстрой, а за его спиной мерцал огонь декоративного камин. Голый мужчина с длинной черной бородой и ковбойскими сапогами выглядел весьма колоритно. Во время беседы он нервно глазил бороду пальцами.

К тому моменту отношения между Ридом и братьями Джейкобсонами окончательно испортились. Согласно судебным документам, к 2024 году они начали выяснять детали по отдельным транзакциям. Конфликты нарастали вокруг вопросов ремонта объектов. В итоге сотрудничество прекратилось, после чего братья подали на Рида в суд, обвинив его в мошеннических представлениях.

В иске, поданном в феврале 2025 года в суд штата Мичиган, RealT обвинила Рида в выставлении счетов за несуществующие работы по ремонту. Рид опроверг эти претензии. Он настаивал, что его роль ограничивалась ремонтом отдельных объектов, а не ежедневным управлением всем портфелем. В июне того же года он подал встречный иск, заявив, что компания пытается сделать его козлом отпущения и возложить ответственность за хаос в Детройте исключительно на него. «Я никогда не был управляющим недвижимостью. Это никогда не входило в мои обязанности», — сказал он. Дела пока находятся в производстве.

Во время интервью Жан-Марк избегал деталей по делу Рида, однако заметил: «Иногда, приезжая в новый город, ты изначально контактируешь совсем не с теми людьми... Никто не гарантирует, что столкнется с мошенником».

Когда конфликт с Ридом добрался до судов, братья Джейкобсон уже учредили New Detroit Property Management. Управление детройтским портфелем RealT было передано новой фирме, где опытный менеджер недвижимости Сальваторе Палаццоло занял пост вице-президента. В последний день моего пребывания в городе Палаццоло приехал за мной на черном внедорожнике, а на зеркале заднего вида качался маленький крестик. Он с энтузиазмом собирался показать отремонтированные своей командой объекты RealT.

За рулем Палаццоло объяснил, что его главная задача — находить объекты, требующие минимального ремонта для быстрой сдачи в аренду и получения доходов. Тем временем городские власти продолжали выписывать штрафы за ветхое состояние зданий. Палаццоло признал, что это отвлекает строительные бригады от реновации. «Поймите, сколько у нас в работе объектов», — отметил он. «Власти обрушили на нас поток штрафов, нагрузка огромная, действительно огромная».

Даже после завершения работ New Detroit оставались проблемы. Как минимум в одном случае появился самозванец, выдававший себя за хозяина: он взял плату за заселение и разместил человека в обновленном помещении RealT. Братья Джейкобсон утверждают, что мошенник пытался использовать приостановку судебных приказов о выселении, посоветовав новому жителю внести небольшую сумму на городской счет эскроу, чтобы избежать выселения.

Мы припарковались у первого объекта: маленького красного кирпичного дома с двускатной крышей и белой отделкой. С папкой под мышкой Палаццоло проводил осмотр, демонстрируя выполненные работы. Окна целы, санузел и кухня отреставрированы, стены выкрашены, обрушенная веранда возвращена в исходное положение, полы либо отполированы, либо заново застелены ковролином.

Улица Страфомор, 14574: один из отреставрированных объектов RealToken компанией New Detroit Property Management

Санузел и кухня обновлены, обрушенная веранда восстановлена в первозданном виде, полы отполированы

Затем он показал мне еще пять домов схожего состояния. Они не блещут роскошью, но выглядят чисто и пригодны для жилья.

Палаццоло оценил, что к этому моменту New Detroit успела привести в порядок примерно 40 домов для RealT. Согласно свежим судебным материалам, для 28 объектов из списка иска были получены сертификаты соответствия. «Думаю, люди не осознают, насколько плачевно обстоят дела в некоторых зданиях. Чтобы вернуть их к стандартам, требуется гигантский труд», — сказал Палаццоло. «Мы действительно старательно делаем всё возможное, чтобы обеспечить безопасность и доступность».

Жан-Марк Джейкобсон признал, что состояние недвижимости в Детройте «ужасное», но одновременно подверг критике тех, кто раскрыл проблемы RealT. Все лето он еженедельно общался с франкоязычными инвесторами в Telegram, непрерывно дискредитируя местного журналиста Мондри. «Очевидно, этот репортер нас недолюбливает. Мы знали это месяцами. Он пишет только то, что хочет, игнорируя любые факты», — заявил Жан-Марк в начале июля в Telegram. Через несколько недель он добавил: «Его карьера никогда раньше не знала таких просмотров. Он изображает нас злыми крипто-капиталистами, повышающими цены и страдающими из-за слабых». Братья Джейкобсон повторили подобные обвинения и в редакции Wired, назвав материал «поверхностным анализом» и «предвзятым нарративом». Осенью прошлого года Жан-Марк сообщил инвесторам, что считает судебный иск мэрии порождением «административной коррупции, политических интересов, теневых схем и злоупотребления властью».

В Telegram крипто-инвесторы порой задавали вопросы относительно обоснованности позиции мэрии и репортажей Outlier Media. Недавно прозвучало предложение провести проверку надежности управляющей компании. Жан-Марк отреагировал так: «Тебе, кажется, просто нравится вымещать злобу». В другом сообщении Жан-Марк, по всей видимости, пародировал жалобу жильца: «Тревога!!! У меня сломался кран!!! Тревога!!! 🆘». Три владельца токенов RealT, с которыми я говорил, подтвердили, что атмосфера в чатах враждебна. Руководство отрицает наличие токсичности в группе, утверждая, что в кризисные моменты напряженность внутри сообщества инвесторов вполне естественна.

Несмотря ни на что, инвесторы задавали братьям Джейкобсон всё более жесткие вопросы. В сентябре участники сообщества обнаружили документы 2023 года, свидетельствующие о том, что спустя несколько месяцев после токенизации двух чикагских объектов RealT оформила на них ипотеку на сумму 950 тысяч долларов. Один из инвесторов назвал此举 «высокоподозрительным», поскольку дефолт по кредиту угрожал конфискацией имущества долевым владельцам токенов. Жан-Марк объяснял, что кредит брали ради помощи продавцу, получившему неизвестные преимущества. Он заверил, что займы уже погашены. «Иногда требуются корпоративные маневры», — заявил Жан-Марк инвесторам. «Если мы хотим заключить сделку, иногда приходится проявлять гибкость». Профессор недвижимости Колумбийской школы бизнеса Томаш Пшкорский заявил, что подобная схема нетипична: «Я не вижу разумного обоснования. Возможно, оно существует, но мне непонятно».

В конце ноября инвесторы начали выражать сомнения по поводу чикагского объекта RealT: он был признан мэрией аварийным и подлежал сносу, но продолжал генерировать арендный доход для владельцев токенов, а значит, там кто-то жил. «Я уже искренне не понимаю, что происходит», — написал один из участников в Telegram. Аналогичная картина наблюдалась и в Детройте. Из 13 домов, которые осенью прошлого года казались пустыми, сейчас на сайте числились «полностью сданными в аренду». Сюда же относится и здание, оккупированное предполагаемыми бандитами. Братья Джейкобсон утверждают, что городская система управления эскроу-счетами препятствовала проверке факта заселения.

Часть инвесторов RealT заявили о предательстве со стороны братьев Джейкобсон. Один сообщил мне о полном отказе от дальнейшего инвестирования до разрешения конфликта в Детройте. Азиатский капитал TokNist выразил сомнение в компетентности руководства. Другой участник форума с ником Demetrius Flenory написал официальное письмо: «Наши токены должны были продвигать инновации и демократизировать инвестиции в недвижимость, но теперь связаны с антисанитарными и опасными объектами, усугубляя социальные проблемы уязвимых районов... Мы не можем закрывать глаза на новые скандалы каждую неделю».

Шон Рид, некогда заявлявший, что не является управляющим недвижимостью, тоже озвучил критику в прошлом году. В видео, опубликованном в X, он прошел по разрушенному зданию, утверждая, что оно принадлежит RealT. В одной комнате валялся загрязненный матрас, а в соседней горы мусора и пищевых отходов. «Если бы я владел токенами этой башни, я бы просто сходил с ума от злости», — сказал Рид за кадром. К тому времени он уже перешел в другую компанию токенизации недвижимости.

В феврале братья Джейкобсон сообщили инвесторам о планах масштабной продажи активов в портфеле RealT с целью «оптимизации совокупной доходности». Однако для финансирования восстановления объектов до товарного вида выплаты арендной платы будут временно заморожены независимо от локации активов. Часть инвесторов поддержала стратегию, другие вышли из себя, требуя объяснить в Telegram одностороннее решение остановить платежи по их вложенным средствам. Утверждалось, что подобное действие разрешено регламентом RealT, так как совет директоров имеет право определять распределение потоков доходов, но многие пользователи приравняли此举 к «краже».

Процесс по делу в Детройте назначен на май. Остальные правовые конфликты компании продолжаются. Параллельно с попытками вывести старые активы на рынок, RealT, вероятно, внедряет новую стратегию в других странах. Сейчас компания предлагает токены строящихся объектов в Колумбии и Панаме, по сути реализуя краудфандинг строительных проектов ради будущей высокой прибыли. «Строящиеся объекты максимально используют силу токенизации», — поделился Жан-Марк в интервью. «Здесь огромный потенциал». Однако инвесторы сомневаются; токен запустили несколько месяцев назад, но до сих пор остаются нераспроданными тысячи единиц.